偵探啦
如何在美國買房子,詳解中美兩國購房差異
2019-07-29 06:44 | 來源:未知 | 作者:admin

 一直以來,美國以健全的法律法規,成熟的房地產市場和優質的教育資源成為中國投資者的首選地。但是由于中美兩國的買房差異十分巨大,所以對美國市場不熟悉的中國買家來說,提前做好信息儲備至關重要。

 
本期將從稅費、產權、房屋的計算面積、裝修標準,以及買房時產生的費用等方方面面來對比,帶領大家一起了解中美購房中的差異,一起來漲漲姿勢吧~
 
稅費PK
 
1、房貸政策及利率
 
在美國貸款買房,有些貸款利率是固定利率,期限為15年和30年。當然也有人使用浮動利率,但在美國不論你用哪種方式貸款,都可以在貸款沒有到期之前,重新貸款或全部還清。
 
而在中國,貸款是采用浮動利率,按照市場的變化,貸款年限有20年和30年,購房者需要自己承擔利率上升的風險。有意思的是,這在美國叫貸款,而在中國叫按揭。
 
2、房產稅
 
在美國,只要擁有房子,就必須交納房地產稅,通常為1-3%,各州都有自己不同的稅率標準。房地產稅包括兩個組成部分——房產和地產,征收房地產稅主要是為了提高擁有財產的成本,降低房屋空置率,也相對抑制了投機者的炒房行為。
 
我們知道,目前在中國有30%以上的空置房屋,主要是因為人們把買房當成了投機,購房后不是入住或出租,而是空置等待房地產市場短期內暴漲,所以大部分投資方都是空置的。近兩年中國為了抑制房屋的空置率,也開始在幾個大城市試驗征收房產稅,房產稅的稅率只有0.5%左右,根本無法大概率地抑制炒房。
 
3、傭金/中介費
 
在美國房地產買賣時,傭金/中介費一律由賣家支付。賣家在委托經紀人出售房屋時,就訂立了合同,傭金一般在6%左右。當買方由別的經紀人帶領來買房時,賣方經紀人需分一半的傭金給買方經紀人。這種規則之下,對買方更有利。
 
但中國的房產交易則正好相反,由買家支付房產經紀人傭金/中介費。在中國購房,有很多其他的費用,比如:
 
契稅:面積90平方米及以下的,1%;面積90平方米以上的,1.5%;對個人購買第二套住房的,面積90平方米及以下的,1%;面積為90平方米以上的,2%。
 
印花稅:在訂立合同時時就直接繳納,總房款的0.05%。
 
權屬登記費:80元/套。
 
交易手續費:住宅為建筑面積X3元/㎡,非住宅為建筑面積 X11元/㎡。
 
個人所得稅:轉讓家庭名下不滿5年,或滿5年不是唯一住宅的,差額20%需征收個人所得稅,若無房屋原值憑證的按網簽價1%征收。
 
此外,測繪費、物業費、維修費等費用全加起來,保守估算在中國買套房要繳納的稅費高達10%以上。
 
你以為這就完了,NO,除了這些直接產生的費用,還有中國和美國在房產價格計算方式上的差異也直接影響了最終的購買成本,導致最終的房屋單價天壤之別。
 
房屋計算面積PK
 
1、美國房產面積是居住面積
 
美國房屋面積以居住面積計算,度量單位是平方英尺。這個定義非常重要,比如,別墅的地下室如果沒有裝修過,就不能作為居住面積計算在內,陽臺、游泳池、車庫等都不能計入面積。居住面積必須是室內居住可用面積。
 
此外,美國房價廣告很少以單位平方米多少美元來計算,因為很多美國人買房子買的是獨棟別墅,而別墅的價格受到多方面影響,比如地區好壞、車庫多少、室外花園土地面積多少等因素,但是一個區域平方英尺的價格也是被市場追蹤的。因此在美國看房子和價格,單純看所謂單位面積價格沒有太大意義,而是要看整個小區附近房子價位。
 
2、中國房產面積是建筑面積
 
在中國,房子面積計算的則是建筑面積,度量單位是平方米。建筑面積大于居住面積,如樓道、陽臺都計入建筑面積。
 
也因此而派生出了另一個新名詞——得房率。所謂得房率就是實際居住面積和建筑面積之比。如今中國房子的得房率越來越低,北京、上海等地新房很多也只有70%。而且很多時候,我們把陽臺等地方都要算入總面積之內。因此在對比中美房價中,國內新聞報導中往往忽略了中國房價基于建筑面積,而美國是基于居住面積。
 
拋開其他因素不談,光看這個價格差異,如果要比較中美房價,那么中國的單位每平米房價必須除以得房率。一套100平米中國公寓,只能和美國一套70平米的公寓相比。
 
房屋裝修標準PK
 
1、美國房價包含裝修和設備用品
 
美國通常不允許沒有基本住宿條件的房屋上市。美國的房子價格,包含了裝修和常用家電設備等費用,而不是另外單算。新房必須具備完整的基本裝修,達到拎包入住的程度,才可以轉讓產權。
 
除了裝修,在美國房價中,同時包含了以下項目:
 
所有室內裝潢已經完備,如地板、地毯、玻璃窗、墻紙/墻漆等全部是精裝修級別,無需賣主再自己費心。
 
廚房常用品如煤氣/電爐、烤箱、各種碗柜、儲藏柜、油煙機、冰箱等全部一應俱全。盥洗室的浴缸、馬桶、臉盆、淋雨裝備、壁式儲藏柜、瓷磚等全部到位。
 
室內的中央空調全部完備,包括冷熱空調、熱水爐子等。
 
防火、防煤氣預警裝置等等。
 
如果有車庫,那麼車庫、刷漆、自動門系統等都完備。
 
尤其需要注意的是,在美國是沒有所謂毛坯房。美國普通中產階級社區的別墅或公寓(貧民窟或高犯罪率地區除外),按照中國標準,都屬于精裝修。
 
2、中國有裝修房和毛坯房差別
 
在中國,允許買賣毛坯房,也就是沒有內裝的房屋。國內毛坯房大多都是水泥墻、水泥地和管子,廚房廁所什麼都沒有。
 
所以如果購房者買的是新房,交房后,必須自己額外掏錢裝修。如果是二手房交易,往往這些家具等要另外算錢。
 
因此,要比較兩國房價,應該從美國房價中剔除這些裝修和設備費用,或者中國房價必須也加入相應的費用。也就是說,在比較中美房價時,除了面積上30%的差異,我們需要計入至少10%的裝修和設備成本。
 
產權制度PK
 
美國是私有財產制,房屋的買賣包括土地,具有永久產權和自由的使用權,所以即使地下發現石油和金礦也屬于屋主的個人資產。美國的地產會在法律上嚴格聲明所擁有的土地邊界、法律描述、地塊位置和地號,并寫入產權報告。
 
此外,相較于國內房產,在美國的買賣房屋里面,法制更為完善,由第三方機構來監督交易過程,以保證房產交易的公平和合理。這些第三方機構包括“估價機構、產權保險公司、銀行”等。
 
但在中國,房屋交易不包括土地,且房產有使用年限。住宅產權是70年期限。并且在這幾十年的的居住期間里,如果在房子下面發現石油和金礦,那么這些都將屬于國家政府。
 
附:美國購房基本流程介紹
 
(貸款交易過程一般為30-45天,現金為10天。)
 
1.初步會面
 
a.選定買方經紀人;
 
b.決定購買房子的區域(包括學區)及條件;
 
c.選定貸款公司(可選)。
 
2.審核貸款條件
 
a.選定貸款經紀,并查核信用分數;
 
b.選擇合適的貸款計劃;
 
c.取得貸款預準信。
 
3.尋找理想的房屋
 
a. 請經紀人挑選上市屋資料;
 
b. 可上網站查詢MLS最新房源:
 
4.找到合適的房屋
 
a.挑選出喜歡的房子,買主決定出價(offer)金額;
 
b.經紀人解說購房合約并幫助填寫并完善條款內容;
 
c.發出合約書,貸款預準信,及資金證明;
 
d.賣主對不同意事項可給回價書,買主可選擇接受,或再回價。
 
5.購房合約被雙方同意接受
 
a.雙方達成協議后,即由第三方公證公司(Escrow)進行買賣過戶手續;
 
b.訂金送交公證公司(一般訂金約為出價金額的3%);
 
c.簽署購房文件PPPA和房屋披露文件等。
 
6.提出貸款申請
 
提交貸款公司要求的相關文件或資料,一般有頭款證明、工作證明、報稅記錄。
 
7."房屋檢查保護期"(一般為17天) 完成事項
 
a.房檢有效期內,由專業檢查員檢定全屋的各項狀況,經紀人協助提出修理各項缺失的請求;
 
b.買主審查及簽署如"賣主屋況表" ,"房屋周邊環境" 等各項報告;
 
c.準備好火險保險報價。
 
(保護期內可以選擇終止買賣合同,并退回定金)
 
8."貸款保護期" (一般為21天)完成事項
 
a.貸款銀行派估價師確定房屋價值,假如估價與買賣價不同,可再次協商價格;
 
b.完成貸款銀行各項要求資料,應在購房合約貸款保護期內獲準貸款;
 
c.獲準貸款后,與公證公司約定時間簽署貸款文件。
 
(保護期內可以選擇終止買賣合同,并退回定金)
 
9.完成過戶公證手續
 
a.簽貸款文件后,準備好頭款金額以及買賣各項手續費,在過戶結束日之前交付給公證公司;
 
b.銀行放款;
 
c.產權公司負責轉讓產權,并在縣屬登錄室完成登記;
 
d.由公證公司支付所有費用。
 
10. 取得鑰匙完成過戶
 
a.在購房合約規定的時日取得賣主交出的鑰匙,為交屋完成;
 
b.聯系通知水、電、煤氣等公用單位進行改名過戶。
 
11. 房產證
 
通常在結束時收到最后明細帳,內附房產證的復印件,結束后約1-3個月內,收到一張原始的房產證。
 
內容綜合自網絡 如有侵權 請聯系刪除
重庆快乐十分开结果 股票配资!配资658 江苏快三今天的快三号 投资工具主要是哪些 广东闲来麻将下载安卓官方 9月12号的股票行情 四川任五快乐12遗漏四 20万买理财一年多少钱 3d今天开机号和试 一号配资 陕西的麻将什么打法 甘肃十一选五走势一 与核电有关的股票 快3开奖结果走势图 张豹配资 天星山西麻将代理 武汉麻将游戏下载